פסק-דין בתיק ת"א 8556-06 נווה השמש נ' מדינת ישראל

1.         תביעה לפיצוי התובעת בסכום של 38,124,250 ש"ח, בגין חוזה פיתוח שנכרת, בשנת 1994, בין התובעת לבין מינהל מקרקעי ישראל, ואשר מטרתו בניית מלון או מלון דירות. לטענת התובעת, התקשרה בחוזה הפיתוח על יסוד מצג מטעה לפיו מטרת חוזה הפיתוח תואמת את יעודו התכנוני של המגרש. בפועל, טוענת התובעת, מנוגדת מטרת החוזה לתוכניות החלות על המגרש ולא ניתן היה לבנות על המגרש מלון דירות כלל.

2.         לאחר ששמעתי את הראיות ובחנתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות, הן מחמת התיישנותה, הן בהעדר מצג מטעה מטעם הנתבעים, והן בהעדר כל קשר סיבתי בין המצג הנטען ובין נזקיה של התובעת. בחינת הראיות מעלה כי מדובר בתביעה מלאכותית, שהוגשה על יסוד ייעוץ משפטי שניתן לתובעת בשנת 2005, שנים לאחר שהתובעת זנחה את תוכניותיה להקמת הפרויקט ללא כל קשר לעילת התביעה.

רקע עובדתי

3.         בחודש דצמבר 1993, פרסם הנתבע 1 (להלן: המינהל) "הזמנה לקבלת הצעה להחכרת מגרש מס' 3 להקמת איזור מלונות ונופש בחוף ריביירה דרומי באשדוד", מכרז מס' ים/344/93. במקביל למכרז זה, שווקו ע"י המינהל עוד מספר מגרשים באזור, בהם מגרש מס' 4 ששווק לחברת גלטון קבלנים בע"מ (להלן - גלטון), שעוד תוזכר בהמשך.

4.         על פי המכרז, הזמין המינהל הצעות לחתימה על חוזה פיתוח בהתייחס למגרש 3 (חלק מחלקות מספר 3, 4, 6, 11 בגוש 2003) לארבע שנים, בעקבותיו ייחתם חוזה חכירה ל-49 שנים עם אופציה להארכתו ב-49 שנים נוספות. בתנאי המכרז צוין כי בהתאם לתב"ע 44/101/02/3 (להלן - תב"ע 93), ניתן לבנות על המגרש 14,400 מ"ר "שטח למלונאות ונופש". עוד צוינו התכליות המותרות במגרש: "בתי מלון, פנסיונים, מוטלים, הוסטלים, דירות נופש, בניני נופש ובידור, בתי קפה, מסעדות... וכל השירותים הנלווים לתכליות הנ"ל" (ר' נספח 1 לכתב התביעה). יצוין כי תיאור זה מתאר נאמנה את הוראות תב"ע 93, החלות על המגרש, על פיהן נכלל המגרש ב"אזור מלונאות ונופש". גם התכליות והשימושים המותרים במגרש, כמצוטט בתנאי המכרז, הועתקו כלשונן מהוראות תב"ע 93 (ס' 14.2 לנספח 3 לכתב התביעה).

5.          שלושה יזמי נדל"ן - אריה יעקובסון, מרדכי שיף ושלום יעקבסון - זכו במכרז. לאחר זכייתם, ולצורך מימוש הזכייה, התאגדו היזמים עם חברת אשלד - מפעל תיירות ונופש בע"מ (להלן: אשלד), חברה בעלת אמצעים וקשרים עסקיים, וייסדו בחודש מרץ 1994 את התובעת, על מנת שזו תתקשר עם המינהל בחוזה הפיתוח. היזמים פנו למינהל בבקשה להעברת זכויותיהם לתובעת, אולם בתחילה נדחתה בקשתם בהיותה מנוגדת לנהלים המאפשרים העברת זכויות בשיעור של עד 49% בלבד (נספח 9 לכתב התביעה). בהמשך הודיע המינהל ליזמים, כי הוא מוכן להיעתר לבקשה "בתנאי מפורש כי מטרת החוזה תהיה למלונאות בלבד" (מכתב מר מירון חומש, נספח 10 לכתב התביעה. ההדגשות במקור). היזמים הסכימו לתנאי זה של המינהל, ובטרם חתמה על חוזה הפיתוח, הצהירה התובעת כדלהלן:

"אנו מקבלים את האמור במכתבו של מר חומש וידוע לנו כי מטרת ההסכם הוא מלון או מלון דירות על פי קריטריונים של משרד התיירות". (מכתב התובעת מיום 24.5.1994, נספח 19 לכתב התביעה).

6.       הסכמת הצדדים כמפורט לעיל, שינתה את מטרת חוזה הפיתוח מ"מלונאות ונופש" ל"מלון או מלון דירות על פי קריטריונים של משרד התיירות". התובעת טוענת כי דרישת המינהל שינתה את מצב היזמים לרעה  (ולא את מצב התובעת, שכן לזו לא היו זכויות מכוחו של המכרז), מאחר שהתיקון ביטל את אפשרותם לבנות "דירות נופש" על פי מטרת המכרז המקורית. יחד עם זאת, אין חולק כי היזמים הסכימו לשינוי מטרת החוזה, בין היתר על רקע איחורם בתשלום סכום התמורה על פי המכרז, ומתוך רצון להימנע מביטול המכרז וחילוט הערבות הבנקאית שניתנה במסגרתו (ס' 9.5 לכתב התביעה). יוסף לענין זה, כי אף שהתובעת, ואף עדיה, חזרו והעלו טרוניות בענין שינוי זה, לא הועלתה כל טענה ממשית לפגם שנפל בהסכמתם לשינוי, וטענה זו אינה מהווה חלק מעילת התביעה.

7.      תיקון מטרת החוזה אפשר, כאמור, לתובעת, לבנות מלון או מלון דירות "על פי הקריטריונים של משרד התיירות". על פי חוברת הקריטריונים של משרד התיירות מחודש מרץ 1993, שעמדה בתוקפה בעת חתימת חוזה הפיתוח, "מלון דירות" הוא מלון שלפחות מחצית מחדריו הם "חדרים רגילים", ויתר החדרים ניתנים למכירה לתושבי חוץ בלבד "בשיטות ליס-בק או פרי-הולד" (נספח 15 לכתב התביעה). משמעות שיטת ה"ליס בק" (החכרה חוזרת) וה"פרי הולד" פורטה "במדריך למשקיע - השקעות בענף התיירות" שפורסם אף הוא על ידי משרד התיירות בשנת 1993, כדלהלן:

"עד 50% מהשטח הכולל של חדרי המלון רשאי התאגיד בעל המלון למכור לתושבי חוץ תמורת מטבע חוץ בלבד....

המכירה תיעשה  בתנאי פרי הולד - דהינו ללא הגבלת שימוש ע"י הרוכשים אך בתנאי שהרוכשים יוכלו להשכירם לאחרים באמצעות התאגיד בעל המלון, או בתנאי ליס בק לפיהם יועמדו החדרים לרשות התאגיד בעל המלון לצורך הפעלתם כחלק מהמלון והרוכשים לא יהיו זכאים להשתמש בחדרים אלה יותר מחודש ימים בשנה ללא תשלום" (ס' 4.6.2 למדריך).

8.        ביום 12.12.94 נכרת חוזה פיתוח בין המינהל ובין התובעת, לתקופת פיתוח בת 47 חודשים. בחוזה הותנה כי מטרת ההקצאה היא "מלון או מלון דירות עם חזית מסחרית", וכי ייעוד האזור לפי התכנית (תב"ע 93) הוא "אזור מלונאות ונופש" (נספח 23 לכתב התביעה). בהמשך חתמה התובעת, בהתאם לתנאי המכרז, על חוזה פיתוח תשתיות עם החברה לפיתוח מפעלי תיירות בע"מ (להלן: החפ"ת). לימים הועברו זכויותיה וחובותיה של החפ"ת למינהל.

9.        לאחר חתימת חוזה הפיתוח, פעלה התובעת בכמה אפיקים במקביל: האחד, לקבלת מעמד של מפעל מאושר ממרכז ההשקעות במשרד התיירות לשם קבלת מענקים מן המדינה למימון הפרויקט. השני, לקבלת היתר לבניית מלון דירות מרשויות התכנון. והשלישי, לאיתור חברה מתאימה אשר תשווק ותנהל את מלון הדירות שייבנה.

10.           ביום 20.6.95 פנתה התובעת לנתבע 2, משרד התיירות, בבקשה לקבלת מעמד של מפעל מאושר. במסמכי הבקשה ביקשה לאשר הקמת מלון דירות בן 243 חדרים (נספח ז' לכתב ההגנה), אולם בקשתה נדחתה. בהמשך, באפריל 97, חידשה התובעת פנייתה לקבלת מעמד של מפעל מאושר, אולם גם בקשה זו לא נעתרה.

11.           התובעת פנתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה בבקשה למתן היתר לבניית מלון דירות בן 9 קומות, מעל קומת בריכה וקומת כניסה. בישיבתה מיום 15.11.95 אישרה הועדה המקומית את הבקשה "בתנאי התאמת הפרויקט לקריטריונים של משרד התיירות לבית מלון, ובמסגרת היותו מפעל מאושר על (ידי) משרד התיירות..." (נספחים 33 ו-34 לכתב התביעה). בהמשך להחלטה זו ניתן לתובעת היתר לביצוע עבודות עפר ויסודות (נספחים 36 ו-37א לכתב התביעה). כשנה לאחר החלטת הועדה המקומית, פנתה התובעת לראש עיריית אשדוד ולוועדה המקומית וקבלה על התניית ההיתר בקבלת אישור של "מפעל מאושר" ממשרד התיירות. התובעת טענה כי התניה זו אינה מצויה בתחום סמכותה של הוועדה המקומית ועל כן יש לבטלה. בפניה נוספת לוועדה מיום 8.12.96, ביקשה לבטל את ההתניה ולקדם את מתן ההיתר. התובעת אף הודיעה כי החליטה לזנוח את בקשתה למפעל מאושר, מאחר שמשרד התיירות אינו מכיר בפרויקט של מלון דירות כמפעל מאושר (נספח 62 לכתב התביעה). כפי שנאמר לעיל, בהמשך חידשה בקשתה לקבלת מעמד של מפעל מאושר.

12.           במקביל, התנהלו הליכים בבית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע, שעניינם עתירת שכנים למגרש לביטול ההיתר לביצוע עבודות החפירה שניתן לתובעת, ולהפסקת העבודות. זאת, בין היתר, בשל החשש שבכוונת התובעת להקים במקום בנייני מגורים ולא פרויקט מלונאות ונופש. עתירת השכנים נדחתה בפסק דין שניתן ביום 24.8.1997.

13.           במשך כל התקופה המתוארת, ולמעשה עד היום, לא החלה התובעת בבניה כמתחייב מחוזה הפיתוח. המינהל התרה בתובעת מספר פעמים, ובעקבות התראותיו פנתה התובעת לועדת חריגים של המינהל וביקשה להאריך לה את תקופת הפיתוח. בבקשתה נימקה את העיכובים בבניה ב"ויכוחים עם רשויות התכנון בעירית אשדוד ובשל התנגדויות של דיירים המתגוררים בסמוך לפרויקט" (נספח 50 לכתב התביעה). ביום 12.7.1998 אישרה ועדת חריגים לתובעת ארכה בת שנה, דהיינו עד ל-11/99. בהמשך חזרה התובעת ופנתה בבקשה להארכת תקופת הפיתוח בשנתיים נוספות, כיוון ש"העיריה איננה מאפשרת הוצאת היתרי בניה בהתאם לתב"ע הקיימת הואיל ומעמידה דרישות שאינן מעוגנות בתב"ע ו/או בהסכם הפיתוח" (נספח 69 לכתב התביעה). ביום 20.12.1999 אישר המינהל את הארכה המבוקשת, עד לחודש 11/2001, והורה לתובעת להתחיל בבניה לאלתר (נספח 70 לכתב התביעה).

14.           החל מאמצע שנת 2000, פעלה התובעת אצל המינהל, באמצעות עו"ד משה נסים, בניסיון להביא לביטולו של חוזה הפיתוח ולהשיב לעצמה את התשלומים ששילמה על פיו. התובעת נימקה פנייתה בשינוי לא הוגן של מטרת ההקצאה בחוזה הפיתוח ל"מלון או מלון דירות", תחת התכליות שפורטו בתנאי המכרז, שינוי אשר "נכפה" על התובעת, לטענתה, בעקבות בקשת היזמים כי ההתקשרות בחוזה הפיתוח תהא עם התובעת. ביום 10.6.2001 דחתה הנהלת המינהל את בקשתה של התובעת והחליטה שלא לאשר את ביטול העסקה. בדיון נוסף שהתקיים בעניין זה בהנהלת המינהל, בשנת 2002, על פי בקשת התובעת, לא שינה המינהל את החלטתו (נספח 86 לכתב התביעה). 

15.           אחרי ארבע שנים נוספות, ביום 6.2.06, פנתה התובעת, באמצעות בא כוחה, עו"ד ג' ויסקינד, למינהל, בדרישה חוזרת לבטל את חוזה הפיתוח ולהשיב לה את הסכומים ששילמה. בפנייתה זו, העלתה התובעת לראשונה את הטענות המועלות בתביעתה. בסיום המכתב הוסף כי "היה ולמרות הנסיבות וחילופי המכתבים בין הצדדים, עדיין קיימת חובת ביטול של חוזה הפיתוח...הרי שהודעת ביטול, בכפוף לאמור, ניתנת בזה" (נספח 96 לכתב התביעה). משלא נענתה דרישתה, הגישה ביום 18.12.06 את כתב התביעה.